BREAU'NET n° 6
P.L.U. mode d'emploi
Cela fait maintenant 7 ans que nous évoquons notre futur Plan Local d’Urbanisme, son avancement chaotique revenant sur la table à intervalles réguliers avec des informations plus ou moins optimistes sur la progression de ce dossier. L’importance de ce chantier et son caractère spécifique justifient pleinement une mise au point et surtout des précisions sur l’originalité de cette démarche.
Commençons par un bref historique : Notre commune s’est dotée d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) dès 1991 et grâce à cette heureuse initiative de la municipalité de l’époque nous avons évité une urbanisation anarchique qui aurait défiguré nos paysages.
Les temps ont passé et la loi dite SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain) de 2000 a entamé une réforme du code de l’urbanisme plusieurs fois modifiée, notamment avec la loi dite « Grenelle II » de 2010, pour aboutir à la définition d’un document à caractère stratégique accompagné de règles sur lesquelles se fondent dorénavant les décisions publiques et privées en matière d'urbanisme. C’est ainsi qu’est née la notion de PLU sur laquelle nous reviendrons plus loin.
Pendant ces années il fallait assurer la transition et sortir de l’ancien régime des POS, aussi début 2014 le parlement a-t-il profité de la loi dite ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) pour décider que les POS non transformés en PLU au 31/12/2015 deviendraient caducs sans remise en vigueur du document antérieur et avec application du règlement national d’urbanisme (RNU) à compter du 1er janvier 2016. Cela signifie que pour les communes ayant conservé leur POS en l’état et n’ayant pas entamé l’élaboration d’un PLU, les règles de constructibilité deviennent soumises à la tutelle du préfet avec toutes les pertes de prérogatives que cela entraine pour la collectivité locale. Malgré notre retard ceci ne nous concerne pas car cette même loi ALUR a prévu une exception majeure au principe de prescription en précisant que lorsqu’une procédure de révision du POS en PLU était engagée avant le 31 décembre 2015, elle pouvait être menée à terme à condition d’être achevée au plus tard trois ans après la publication de la cette loi, soit avant le 27 mars 2017. C’est en particulier le cas de notre commune dont les dispositions du POS resteront en vigueur jusqu’à l’approbation du PLU. Si celui-ci n’est pas approuvé au 27 mars 2017, nous serons alors soumis au règlement national d’urbanisme sans que la procédure d’élaboration de notre PLU ne soit entravée et avec toujours la perspective d’intégrer ensuite le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) que se propose de mettre en place notre Communauté de Communes.
Voilà de quoi rassurer, si besoin était, la population de BREAU ET SALAGOSSE, examinons maintenant les tenants et aboutissants de ce fameux PLU.
Qu’est-ce qu’un PLU, en quoi diffère-t-il d’un POS ?
- Examinons tout d’abord le POS, prédécesseur du PLU : il résultait de la loi d’orientation foncière de 1967 et fixait à l’échelle de la commune les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols, pouvant notamment comporter l'interdiction de construire. Pour permettre cette détermination des possibilités de construire sur un terrain donné, le POS découpait le territoire sur lequel il s'appliquait en deux types de zones : les zones urbaines, constructibles immédiatement, et les zones naturelles. Grâce à ce zonage, chaque propriétaire pouvait savoir si son terrain était constructible, dans quelles limites et moyennant quelles contraintes de taille, d'implantation du bâtiment, d'aspect etc ...
Si les POS étaient initialement élaborés et approuvés par les services de l'État, la loi de décentralisation du 7 janvier 1983 a transféré cette responsabilité aux services et aux élus des communes, qui devaient bien sûr recueillir les avis des services de l'État, des organismes publics et des collectivités intéressées, avant de les approuver. Depuis lors, le POS était élaboré à l'initiative des communes ou des intercommunalités sachant que la loi ne les obligeait pas à se doter d'un tel document : la collectivité pouvait aussi choisir de se doter d'une carte communale ou décider de rester soumise au seul règlement national d'urbanisme.
- Le PLU est lui un texte plus ambitieux, il est à la fois un document d'urbanisme réglementaire et un véritable projet de développement du bourg :
. Un document stratégique dans la mesure où il comporte, comme un schéma directeur, des orientations sur l'évolution du village à l'horizon de 10 à 15 ans.
. Un document réglementaire en régissant l’évolution des parcelles, notamment à travers l'instruction des permis de construire et de démolir.
Contrairement au POS qui se limitait à préciser le droit des sols, le PLU est un document de planification urbaine, qui prévoit et organise l’avenir du territoire communal, dessine la géographie du bourg de demain, localise les emplacements réservés pour les voies et ouvrages publics, les installations d’intérêt général, les espaces verts … Il détermine ainsi une trame générale dans laquelle les projets futurs de la commune pourront se greffer. Le PLU est donc un outil stratégique puisqu’il organise et planifie dans le temps les projets, mais il est aussi un outil prospectif puisqu’il prévoit le futur à partir des tendances actuelles.
Un PLU comprend trois parties :
- Le rapport de présentation qui expose notamment le diagnostic sur la situation de la commune, en termes urbains et environnementaux.
- Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) qui définit les orientations d'urbanisme à long terme et les aménagements retenus par la commune.
- Le règlement qui applique concrètement les orientations du PADD par des règles générales déclinées localement.
A partir de ces éléments on comprendra que son élaboration est assez longue et complexe, mais la difficulté résulte surtout de l’approche qui nécessite de faire fi de l’ancien POS et de repartir d’une feuille blanche à travers l’analyse développée dans le PADD. C’est ici que les choses se compliquent car les options de constructibilité doivent résulter d’une double logique en cohérence avec les probabilités de développement démographique et sur la base de ratios définis par l’Etat.
. En termes de volumes, les surfaces de terrains admis en zones constructibles doivent correspondre aux perspectives d’accroissement de la population avec un ratio d’occupation des sols fixé par l’administration (nombre de personnes à l’hectare).
. Pour la détermination des zones constructibles, priorité est donnée aux surfaces vacantes dans les parties déjà urbanisées (notion de « dents creuses »), à la continuité des paysages urbains et ce sous la contrainte des réseaux existants (en priorisant les secteurs déjà équipés).
A partir du moment où la totalité des documents constitutifs du PLU a fait l’objet d’une pré-validation par les services de l’Etat (à l’issue de nombreuses réunions de travail) ceux-ci doivent être soumis à l’ensemble des administrations concernées (Personnes Associées) pour accord final avant obtention de la signature du Préfet. Nous sommes actuellement entre ces deux phases.
Je ne vous cacherai pas que l’élaboration d’un PLU relève d’un véritable parcours du combattant, en terme de durée (plusieurs années) mais aussi avec la déception de voir une partie de notre territoire déclassée des zones constructibles. Le projet de PLU tel qu’il ressort aujourd’hui des divers filtres de l’Etat ne correspond pas du tout à nos ambitions mais nous n’avons d’autre choix que d’accepter cette situation. Un conflit avec l’administration ne pourrait que se traduire par une procédure couteuse et un échec certain à l’arrivée. Rappelons si nécessaire et appliquons avec philosophie la maxime de Balzac « un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès ».
Il faut avoir en mémoire que si nous n’avions pas choisi cette option, notre POS serait définitivement caduc et aujourd’hui nous serions tombés dans le cadre du Règlement National d’Urbanisme (RNU) avec une perte totale d’autonomie. Par ailleurs, il faut savoir que lorsque notre Communauté de Communes aura entamé l’élaboration de son PLUI (PLU intercommunal) nous pourrons lui intégrer notre PLU finalisé ce qui nous évitera probablement des surprises désagréables.
Il est possible que le périmètre de notre prochain PLU soit mal compris par certains administrés, c’est la raison pour laquelle j’ai tenu à vous informer de la démarche particulière qui a présidé à son élaboration en rappelant que le respect de la doctrine de l’Etat ne nous a pas permis de garder la maîtrise du dossier. Une réunion publique sera programmée dans les prochains mois pour présenter ce document plus en détail, à cette occasion chacun aura la possibilité d’en découvrir tous les aspects. Rappelons quand même qu’un PLU n’est jamais définitivement figé, les évolutions démographiques et économiques de notre territoire peuvent à tout moment justifier une procédure de révision, c’est l’un des avantages de ce document que nous ne manquerons pas d’utiliser le moment venu.
Votre Maire
Alain DURAND
Commençons par un bref historique : Notre commune s’est dotée d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) dès 1991 et grâce à cette heureuse initiative de la municipalité de l’époque nous avons évité une urbanisation anarchique qui aurait défiguré nos paysages.
Les temps ont passé et la loi dite SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain) de 2000 a entamé une réforme du code de l’urbanisme plusieurs fois modifiée, notamment avec la loi dite « Grenelle II » de 2010, pour aboutir à la définition d’un document à caractère stratégique accompagné de règles sur lesquelles se fondent dorénavant les décisions publiques et privées en matière d'urbanisme. C’est ainsi qu’est née la notion de PLU sur laquelle nous reviendrons plus loin.
Pendant ces années il fallait assurer la transition et sortir de l’ancien régime des POS, aussi début 2014 le parlement a-t-il profité de la loi dite ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) pour décider que les POS non transformés en PLU au 31/12/2015 deviendraient caducs sans remise en vigueur du document antérieur et avec application du règlement national d’urbanisme (RNU) à compter du 1er janvier 2016. Cela signifie que pour les communes ayant conservé leur POS en l’état et n’ayant pas entamé l’élaboration d’un PLU, les règles de constructibilité deviennent soumises à la tutelle du préfet avec toutes les pertes de prérogatives que cela entraine pour la collectivité locale. Malgré notre retard ceci ne nous concerne pas car cette même loi ALUR a prévu une exception majeure au principe de prescription en précisant que lorsqu’une procédure de révision du POS en PLU était engagée avant le 31 décembre 2015, elle pouvait être menée à terme à condition d’être achevée au plus tard trois ans après la publication de la cette loi, soit avant le 27 mars 2017. C’est en particulier le cas de notre commune dont les dispositions du POS resteront en vigueur jusqu’à l’approbation du PLU. Si celui-ci n’est pas approuvé au 27 mars 2017, nous serons alors soumis au règlement national d’urbanisme sans que la procédure d’élaboration de notre PLU ne soit entravée et avec toujours la perspective d’intégrer ensuite le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) que se propose de mettre en place notre Communauté de Communes.
Voilà de quoi rassurer, si besoin était, la population de BREAU ET SALAGOSSE, examinons maintenant les tenants et aboutissants de ce fameux PLU.
Qu’est-ce qu’un PLU, en quoi diffère-t-il d’un POS ?
- Examinons tout d’abord le POS, prédécesseur du PLU : il résultait de la loi d’orientation foncière de 1967 et fixait à l’échelle de la commune les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols, pouvant notamment comporter l'interdiction de construire. Pour permettre cette détermination des possibilités de construire sur un terrain donné, le POS découpait le territoire sur lequel il s'appliquait en deux types de zones : les zones urbaines, constructibles immédiatement, et les zones naturelles. Grâce à ce zonage, chaque propriétaire pouvait savoir si son terrain était constructible, dans quelles limites et moyennant quelles contraintes de taille, d'implantation du bâtiment, d'aspect etc ...
Si les POS étaient initialement élaborés et approuvés par les services de l'État, la loi de décentralisation du 7 janvier 1983 a transféré cette responsabilité aux services et aux élus des communes, qui devaient bien sûr recueillir les avis des services de l'État, des organismes publics et des collectivités intéressées, avant de les approuver. Depuis lors, le POS était élaboré à l'initiative des communes ou des intercommunalités sachant que la loi ne les obligeait pas à se doter d'un tel document : la collectivité pouvait aussi choisir de se doter d'une carte communale ou décider de rester soumise au seul règlement national d'urbanisme.
- Le PLU est lui un texte plus ambitieux, il est à la fois un document d'urbanisme réglementaire et un véritable projet de développement du bourg :
. Un document stratégique dans la mesure où il comporte, comme un schéma directeur, des orientations sur l'évolution du village à l'horizon de 10 à 15 ans.
. Un document réglementaire en régissant l’évolution des parcelles, notamment à travers l'instruction des permis de construire et de démolir.
Contrairement au POS qui se limitait à préciser le droit des sols, le PLU est un document de planification urbaine, qui prévoit et organise l’avenir du territoire communal, dessine la géographie du bourg de demain, localise les emplacements réservés pour les voies et ouvrages publics, les installations d’intérêt général, les espaces verts … Il détermine ainsi une trame générale dans laquelle les projets futurs de la commune pourront se greffer. Le PLU est donc un outil stratégique puisqu’il organise et planifie dans le temps les projets, mais il est aussi un outil prospectif puisqu’il prévoit le futur à partir des tendances actuelles.
Un PLU comprend trois parties :
- Le rapport de présentation qui expose notamment le diagnostic sur la situation de la commune, en termes urbains et environnementaux.
- Le Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) qui définit les orientations d'urbanisme à long terme et les aménagements retenus par la commune.
- Le règlement qui applique concrètement les orientations du PADD par des règles générales déclinées localement.
A partir de ces éléments on comprendra que son élaboration est assez longue et complexe, mais la difficulté résulte surtout de l’approche qui nécessite de faire fi de l’ancien POS et de repartir d’une feuille blanche à travers l’analyse développée dans le PADD. C’est ici que les choses se compliquent car les options de constructibilité doivent résulter d’une double logique en cohérence avec les probabilités de développement démographique et sur la base de ratios définis par l’Etat.
. En termes de volumes, les surfaces de terrains admis en zones constructibles doivent correspondre aux perspectives d’accroissement de la population avec un ratio d’occupation des sols fixé par l’administration (nombre de personnes à l’hectare).
. Pour la détermination des zones constructibles, priorité est donnée aux surfaces vacantes dans les parties déjà urbanisées (notion de « dents creuses »), à la continuité des paysages urbains et ce sous la contrainte des réseaux existants (en priorisant les secteurs déjà équipés).
A partir du moment où la totalité des documents constitutifs du PLU a fait l’objet d’une pré-validation par les services de l’Etat (à l’issue de nombreuses réunions de travail) ceux-ci doivent être soumis à l’ensemble des administrations concernées (Personnes Associées) pour accord final avant obtention de la signature du Préfet. Nous sommes actuellement entre ces deux phases.
Je ne vous cacherai pas que l’élaboration d’un PLU relève d’un véritable parcours du combattant, en terme de durée (plusieurs années) mais aussi avec la déception de voir une partie de notre territoire déclassée des zones constructibles. Le projet de PLU tel qu’il ressort aujourd’hui des divers filtres de l’Etat ne correspond pas du tout à nos ambitions mais nous n’avons d’autre choix que d’accepter cette situation. Un conflit avec l’administration ne pourrait que se traduire par une procédure couteuse et un échec certain à l’arrivée. Rappelons si nécessaire et appliquons avec philosophie la maxime de Balzac « un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès ».
Il faut avoir en mémoire que si nous n’avions pas choisi cette option, notre POS serait définitivement caduc et aujourd’hui nous serions tombés dans le cadre du Règlement National d’Urbanisme (RNU) avec une perte totale d’autonomie. Par ailleurs, il faut savoir que lorsque notre Communauté de Communes aura entamé l’élaboration de son PLUI (PLU intercommunal) nous pourrons lui intégrer notre PLU finalisé ce qui nous évitera probablement des surprises désagréables.
Il est possible que le périmètre de notre prochain PLU soit mal compris par certains administrés, c’est la raison pour laquelle j’ai tenu à vous informer de la démarche particulière qui a présidé à son élaboration en rappelant que le respect de la doctrine de l’Etat ne nous a pas permis de garder la maîtrise du dossier. Une réunion publique sera programmée dans les prochains mois pour présenter ce document plus en détail, à cette occasion chacun aura la possibilité d’en découvrir tous les aspects. Rappelons quand même qu’un PLU n’est jamais définitivement figé, les évolutions démographiques et économiques de notre territoire peuvent à tout moment justifier une procédure de révision, c’est l’un des avantages de ce document que nous ne manquerons pas d’utiliser le moment venu.
Votre Maire
Alain DURAND
